近日市国土房管局公布即将出台的《关于推进城中村(旧村)整治改造的实施意见》(以下简称《意见》)后，安置房可补五折地价后上市的内容，成了购房者和业界关注的焦点。有消费者表示安置房上市将给楼市带来大量的供应，让购房者有更多选择的机会；对目前的高房价也会有一定的平衡作用。不过不少发展商表示，安置房对正常的商品房市场影响不大。 
   
   　　猎德6000套安置房即使一半入市，也将强烈冲击珠江新城 
   
   　　安置房上市由村民定 
   
   　　便宜的房子自然人气旺，如果再有合法的外衣，那么安置房将成为广州楼市的下一个交易热点，广州首个建设将竣工的猎德安置房的庞大数量，是否会给目前居高不下、均价2.5万元的CBD楼市带来强大的冲击波？ 
   
   　　据广州市国土房管局局长谢晓丹的说法：“村民可以自己决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。”也就是说，是否上市买卖由村民自己说了算。虽然猎德村村支书李方荣已表示，该村的大多数村民都不想将37栋安置房转为国有土地。然而大多数并不代表所有。市人大代表、华南师范大学法学院副院长陈雪就认为“整一栋楼只有一种用地性质比较死板”，她建议能否尝试对同一栋楼里的住户分别确权，让村民有更多的选择。广州市国土房管局也对此回应表示，具体方案还在制定中。 
   
   　　安置房对楼市有多重冲击 
   
   　　无论买与不买，对市民而言，至少多了一种选择，自然是好事。不过对市场而言，却是一个不亚于原子弹的冲击波。地产专家黄韬认为，第一波首先来自它的海量。去年1月15日动工的猎德村安置房，占地面积约14万平方米，总建筑面积约92万平方米，其中地下室约23万平方米。区域内建有37栋高层住宅(包括2栋41层，1栋40层)，大约共有6000套货量。就算一半推进市场，也将给珠江新城的楼价带来强烈冲击。珠江新城的楼价目前是有些是高，但地面价都在1万(今年以来)以上，如果旁边出现了只需几万就可将分文不用的宅基地转为国有用地，不仅对开发商不公平，对整个市场的规划而言也是极其不合理。而最厉害则是第二波，即对未来城中村原地改造起到示范作用后，杨箕村、冼村、车陂村等一系列在市区中心位置的城中村，在原址改造后都进入到市场，那么这种模式改变的将是广州楼市的整个格局，带来的则是不可预测的混乱。是集体统一转让，还是部分转让？是住户分别确权？还是其他别的方式，对于这种在广州还前所未有的安置房上市，黄韬希望政府相关部门慎重考虑。 
   
   　　安置房成本低 总价抵30年租 
   
   　　安置房上市需补交地价。按现行政策，过户时要按所在地段住宅基准地价的30%计收土地出让金。广州市国土房管局副局长黄文波表示，城中村改造安置房上市转让补交地价可以享受五折优惠。也就是说，以珠江新城地段基准地价标准约2800元/平方米计算，猎德安置房过户只需缴交地价约420元/平方米，以100平方米一套计算，每套只需缴交42000元，就可转为国有土地上市买卖了。有村民表示，珠江新城目前均价2.5万以上，就算安置房以1.5万的价格卖出，至少也可卖到150万，去掉补交的地价，还可净赚140多万。这对于拥有几套甚至多套的安置房的村民而言有较大的吸引力，因为目前珠江新城的房租并不高，三房单位也就三四千元，而出售的150万总价相当于近30年的租金，利润显而易见。 
   
   　　“别说1.5万，就2万也捡到宝” 
   
   　　如果说在一片2.5万、3万的高价中不被1.5万的价格吸引，那是假话。“便宜就是硬道理！”在跑马地花园租了两套房做公司的李先生就告诉记者，面对着每月租金过万的办公室，他天天想着买珠江新城的房子，对做生意的他来说，珠江新城就是证明其实力的最好名片。无奈价格太贵，别说安置房每平方米1.5万元，就是卖到2万元，只要合法，他认为都是“捡到宝”，绝对会第一时间下手抢购。当然，也有人并不看好。 
   
   　　公务员梁女士并不被便宜打动。“听说容积率达5.2，绿地率仅29.9%，比起珠江新城普遍40%-50%的绿地率，那里的公共空间真是太‘小气’了。”此外，还有教育顾虑，猎德村附近的小学、中学都名不见经传，环境嘈杂无安全感；房屋结构问题，不论户型园林是否简单，仅建筑结构、质量安全等也要慎重考虑。 
   
   　　观点 
   
   　　同素质楼盘最先受到冲击 
   
   　　广州市社科院科研处处长彭澎：公平与否很难讲。我个人认同政府这种做法。城中村改造必须付出代价。安置房上市可以缓解供应矛盾，短期来看对楼市的影响不是很明显，长期的影响就很大。今年以来，城中村改造明显加快，明年亚运会召开前，又有9个城中村需要完成清拆。随着城中村改造增多，土地供应量增加，进而影响楼市。目前，安置房上市的冲击力有多大还不是很明朗。预计，珠江新城跑马地花园、骏逸苑、远洋明珠等素质差不多的楼盘可能会受到冲击。 
   
   　　市场 
   
   　　五大城中村拆建量抵全市二年供应 
   
   　　猎德村安置房上市一旦实现，对于广州尤其是中心城区楼市来说，将迎来一场海量供应的冲击波。因为广州市列入改造计划的城中村总量达到了138个之多。其中光正在推进的猎德村、杨箕村、林和村、同和村、琶洲村的拆迁建筑面积便达到了1461.63万平方米。 
   
   　　以2008年的约700万平方米的新建住宅供应量计算，倘若仅仅上述五村的安置房悉数变成商品住宅“套现”，就能抵得上二年左右的全市住宅“储粮”。 
   
   　　对于买家来说，安置房变身商品房无疑是一件好事情，因为中心城区原有可供开发的商品住宅用地已经相当稀缺，房地产项目的选择范围窄之又窄。而当大多位于城市中心板块的城中村住宅上市，将使得购房者重新拥有丰富的置业选择。除此之外，安置房在开发和建造成本上的相对低廉，也会降低买家的置业门槛。 
   
   　　低价优势商品房无法竞争 
   
   　　一位在海珠区拿地不久的房企营销负责人坦言，安置房的土地性质是集体用地，与商品住宅有着本质上的区别，虽然转换时会进行地价补缴，但作为补款标准的基准地价是很久前的标准，根本无法反映最近今年土地价格翻番的市场变化。“媒体报道说琶洲基准地价标准是2500-3000元/平方米，但早在2005年年初琶洲会展中心南侧地块出让时，实际成交价就已经达到了3800元/平方米，现在不准备8000元/平方米以上的楼面报价，根本别想在一级市场拿下那里的商住用地。” 
   
   　　安置房转售涉嫌重复补偿 
   
   　　保利置业营销总监张军指出，城中村补偿一般有两种形式，实物补偿和货币补偿，二者选其一。重新建设新房给被拆房屋的村民居住，属于城中村改造中的实物补偿，如果再允许这批房屋进入商品房市场销售，就相当于多了一次货币补偿，属于违规的重复补偿。“政府在补偿政策上对相关群体倾斜无可厚非，但应该公正、公平、合理，如果放开规则限制，经济适用房是不是也有理由转售、廉租房是不是也有理由转租？” 
   
   　　“到底政府来卖还是村民来卖？当一手房卖还是二手房卖？转卖给村民和市民有什么区别？”在广州大好机构董事长盖天佐看来，安置房“变性”的决定过于草率，当中还有很多细节需要认真推敲，否则到了具体实践阶段时，将出现大量的操作难题。 
   
   　　开发商 
   
   　　有的称影响有限　有的喊“狼来了” 
   
   　　政府对农民让利一些也正常 
   
   　　安置房五折补地价可上市，对巨资拿地、开发改造的发展商而言，是不是意味着不合理呢？保利房地产(集团)副总经理余英、新城市集团董事长曹志伟一致认为，这没有绝对的合理和公平可言。“农民是土地的主人，这是人家的命根，失去了，又没有生存的技能。如果把最后的安置房也卖了，就相当断了家族的路。政府对农民让利一些也是正常的。”余英说。 
   
   　　据余英、曹志伟两人判断，安置房上市对珠江新城以及全市的一手楼市的影响并不大。“安置房能拿出来的货量不多，除非农民急需钱。即使放出来，也肯定是按市价出售。”余英说：“从这一点判断，安置房对楼市的冲击不大。” 
   
   　　同地段安置房、商品房客源不同 
   
   　　曹志伟看来，楼盘的素质决定价格。高素质的楼盘得益于前期的综合规划和后期的物业管理。安置房的规划及物业管理未必能跟上，同高素质盘不在同一档次上，虽然在相同的地段，但是吸引到的客源完全不同。“可以肯定地说，安置房对珠江新城的高素质楼盘不会产生任何的影响。至于低端盘，会有一定的冲击。不过，安置房虽然成本低，但绝不意味着低价出售。冲击便会大打折扣。况且，6000多套安置房不会全部上市，村民们平均每人手里只有两三套房子，以放租为主。”曹志伟还建议，猎德村民不要将安置房出售，而是长线放租，作为养老和抚养小孩的资金源。 
   　　“安置房上市将增加珠江新城的货量，让市民多一种选择，这是好事情。”余英认为。不过，曹志伟预计安置房将对珠江新城的租赁市场冲击最大，安置房的租金有竞争力。 
   　　凯旋新世界距离猎德安置房最近，明年将推出新一期产品。据某机构凯旋新世界分店主管熊剑峰介绍，目前，凯旋新世界的二手以150平方米-190平方米的三房四房单元为主，售价为2.3万-3.1万元/平方米。而新一期产品将为江景大宅，市场预计售价在4万元/平方米以上。预计猎德安置房的二手售价为1.8万元-2万元/平方米，并不会影响凯旋新世界的销售。 
   
   　　也有发展商喊“狼来了” 
   
   　　不过，也有开发商面对安置房可能发生的身份转变，直接的反映则是“狼来了”。“我们的房子地价成本8000块，起码要买一万五才回得了本，安置房成本最多4000，卖一万也有得赚，根本没法竞争。”一位在海珠区拿地不久的房企营销负责人坦言。